不動産の法律問題

賃貸人の義務　必要費償還義務

新人弁護士 — 2009-08-10T20:45:54+09:00

１．必要費の償還義務とは？

民法上、賃貸人は、賃借人が支出した「必要費」を賃借人に払う義務があるとされています。

（賃借人による費用の償還請求）
第六百八条　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
２　（略）

ここで、「必要費」とは、借りている物を通常の使い方で使えるようにするためにかかる費用のことです。

例を挙げると、家を借りたところ、屋根に穴が空いていた場合、雨が降ったら雨漏りするので、普通に生活することができません。そのため、雨漏りの修理をする必要がありますが、こうした工事にかかる費用がまさに必要費です。

賃貸人は、賃借人に対して、貸したものを使わせてあげることを本質する契約です。
ですから、貸した物が普通に使えなくなっている場合、通常の使い方で使えるように修理する費用などは賃貸人が負担するのが筋です。

なので、賃借人が必要費を支出した場合、賃貸人がその費用を賃借人に支払う義務があるのです。

２．償還義務が認められる要件は？

賃貸人が、賃借人に対して、有益費の償還義務を負う要件は、

①　目的物を通常の用法で使えるようにするための行為が行われること

②　そのために必要な費用が支出されたこと

です。

そのまんまですね。

この条件を満たせば、賃借人は、賃貸人に対して、支出した費用（不相当な額でなければ）を支払って下さいということができます。

３．免除の特約は可能

民法上、賃貸人は、必要費の償還義務を負いますが、当事者間で特約を結び、義務を免除することもできます（契約書を確認してみましょう）。

４．時効にも気をつけよう

必要費は、支出したときから１０年、または、契約が終了して、目的物を返還してから１年経過すると、必要費を支払ってくれとはいえなくなります。

気をつけましょう！

応援のクリックをお願いします！

にほんブログ村

にほんブログ村

[弁護士がきちんと教える] 賃貸トラブル交渉と解決法 (暮らしの法律)
(2008/03/14)
みらい総合法律事務所

商品詳細を見る

区分所有法とは

新人弁護士 — 2009-08-06T21:28:57+09:00

　現代社会においては、マンションなどの集合住宅に住む人がたくさんいます。

　マンションなどの集合住宅においては、たくさんの居住者がいるので、各部屋の所有者の利害を調整する必要がありますし、居住者全員が快適に居住できるように共同して建物を維持管理する必要があります。

　そこで、こうしたマンション等の集合住宅について規定しているのが、建物の区分所有に関する法律、、通称「区分所有法」なのです。

これから区分所有法について説明していきたいと思います。

応援のクリックをお願いします！

にほんブログ村

にほんブログ村

マンション法の解説―区分所有法
(2005/08)
熊田裕之

商品詳細を見る

宅地建物取引業法の「宅地」とは何か？

新人弁護士 — 2009-08-04T16:34:02+09:00

１．はじめに

　前回の説明の中で、宅地建物取引業とは、

①　不特定多数を相手に反復継続して

②　宅地や建物の売買や交換を行うこと（自分が主体）

　　宅地や建物の売買や交換や貸借の代理を行うこと

　　宅地や建物の売買や交換や貸借の媒介を行うこと

をいうと説明しました。

　では、ここでいうところの宅地とは、具体的に何を意味するのでしょうか？

　ただの土地ということではないのです。

２．宅地建物取引業法にいうところの宅地とは？

　宅地とは何を意味するのか、法律の規定があります。
　

（用語の定義）
第二条　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
一　宅地　建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
二　宅地建物取引業　略
三　宅地建物取引業者　略

　すごく分かりづらい規定です。分解してみていきましょう。

　「宅地」とは、

①　建物の敷地に供せられる土地

及び

②　都市計画法の用途地域内のその他の土地（道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のもの）

の二つを指しているということになります（なんて分かりづらい規定なんでしょう）

　それぞれについて具体的にみていきます。

３．建物の敷地に供せられる土地とは？

　まず、建物の敷地に供せられている土地であれば、宅地にあたります。

　そして、建物の敷地に供せられている土地とは、

①　建物が現に建っている土地

②　建物を建てるための土地として取引される土地

をいいます。

これはイメージが湧きやすいです。

４．都市計画法の用途地域内のその他の土地（道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のもの）とは？

　次に、都市計画法の用途地域内のその他の土地（道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のもの）とは何を意味するのでしょうか？

　これは都市計画法の知識がないとなかなか理解するのは難しいと思います。
　
　なので、結論だけ説明します（都市計画法を勉強した後でみれば分かると思います）。

　まず、都市計画法の用途地域内の土地（都市計画によりいずれ宅地化されることが想定されている）は原則として、「宅地」に該当する。

　もっとも、道路、公園、河川など公共のための施設のために使用されている土地は除きます（例外）。

５．まとめ

　宅地建物取引業法にいうところの宅地とは、

①　建物の敷地に供せられる土地
と
②　都市計画法の用途地域内のその他の土地（道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のもの）

の二つを指します。

　そして、①建物の敷地に供せられる土地とは、

・建物が現に建っている土地

・建物を建てるための土地として取引される土地

を指し、

　②都市計画法の用途地域内のその他の土地（道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のもの）とは、

・公共のための施設のために使用されている土地を除く、用途地域内のすべての土地

を指すということになります。

以上の土地を取引の対象とする場合に宅地建物取引業法の規制がかかってくるということになります。

応援のクリックをお願いします！

にほんブログ村

にほんブログ村

都市計画法を読みこなすコツ (プロのノウハウ)
(2008/02)
高木任之

商品詳細を見る

宅地建物取引業とは

新人弁護士 — 2009-07-28T14:49:18+09:00

１．はじめに

　宅地建物取引業法は、一般消費者たる購入者等の利益を保護することが目的でした。

　その手段として、宅地建物取引業を免許制にして、必要な規制を行うものです。

　免許制＋必要な規制　→　購入者等の利益の保護

　こういった関係になります。

　ところで、こうした規制を受けるのは、「宅地建物取引業」ですが、「宅地建物取引業」とは何でしょうか？

　免許が必要になるか、様々な規制がかかるか否かの分かれ道なので、その定義は重要です。

２．宅地建物取引業とは

　「宅地建物取引業」が何かは宅地建物取引業法に規定があります。

（用語の定義）
第二条　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
一　（略）
二　宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

すごくわかりにくり条文です。

要するに、

①宅地や建物の売買や交換を行うこと（自分が主体）

②宅地や建物の売買や交換や貸借の代理を行うこと

③宅地や建物の売買や交換や貸借の媒介を行うこと

これらを「業として」行うのが、「宅地建物取引業」だということになります。

整理すると、取引の対象は宅地と建物です。

そして、取引の態様としては

①自分が行うのであれば、売買と交換

②代理するのであれば、売買と交換と貸借

③媒介するのであれば、売買と交換と貸借

ということになります。

そして、「業として」というのは、不特定多数のを相手に反復継続してということを意味します。

以上の取引に当たるのが、宅地建物取引業ということになり、宅地建物取引業の規制を受けることになります。

３．まとめ

　宅地建物取引業とは、

①　不特定多数を相手に反復継続して

②　宅地や建物の売買や交換を行うこと（自分が主体）

　　宅地や建物の売買や交換や貸借の代理を行うこと

　　宅地や建物の売買や交換や貸借の媒介を行うこと

をいい、宅地建物取引業法の規制を受けることになります。

応援のクリックをお願いします！

にほんブログ村

にほんブログ村

わかって合格る宅建〈平成21年度版〉 (わかって合格る宅建シリーズ)
(2008/12)
木曽計行

商品詳細を見る

宅地建物取引業法とは

新人弁護士 — 2009-07-28T13:40:39+09:00

１．はじめに

　不動産業者さんが仕事をする場合、誰でも何でも自由にできるわけではありません。

　不動産業者さんが仕事をする場合、免許が必要だったり、法律上の様々な規制を守らなければならないことになっています。

　これに関する法律が宅地建物取引業法です。

２．宅地建物取引業法は何のためにあるのか

　そもそも宅地建物取引業法は何のために存在するのでしょう。

　宅地建物取引業法の１条にその目的が書いてあります。

（目的）
第一条　この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。