貸しビルのオーナーさんから、こういった質問をよく受けます。
テナントに法律上適法に出て行ってもらうためには、賃貸借契約が有効に終了している必要があります。裏を返せば、賃貸借契約が存続している以上は出て行ってくれとは言えません。
とすると、出て行ってもらうためには、賃貸借契約を終了させる必要があるのです。
まず、テナントとの間で、賃貸借契約を両者の合意で解約しましょうとなれば（これを「合意解約」といいます。）、当然賃貸借契約はその約束の期限で終了します。
しかし、賃貸借契約を終わらせましょうと言って、「はい、そうですか」といって応じてくれるテナントはそういないでしょう。却って、立退料を請求される危険もあります。
次に、契約期間が満了時に更新を拒絶すれば、賃貸借契約が期間の満了とともに終了するのではないかと思われがちですが、基本的には契約関係は終了しません。
というのも、建物の賃貸借契約において、貸主が更新拒絶するには「正当事由」が要求され、この「正当事由」を備えるのは難しいからです。少なくとも、テナントが気に入らないという程度ではダメです。
とすると、こちらから一方的に賃貸借契約を解消するのは難しいということになります。
ただし、テナントの側で契約違反（賃料の滞納とか、目的外使用とか）をした場合に限っては、債務不履行解除をすることができます。
といっても、テナントが契約違反をしてくれることが大前提ですし、契約違反があったとしても、その契約違反行為が貸主と借主の信頼関係を破壊する程度であると評価されないと債務不履行解除は認められません。
例えば、賃料の不払いであれば、３か４か月分の滞納がなければ、信頼関係が破壊されるほどの契約違反はないということになってしまいます。
以上からすると、建物賃貸借の賃借人は法律で手堅く保護されていて、なかなか賃貸借契約関係を終わらすことは難しいと考えた方がいいと思います。
ですから、入居時にテナントの審査を厳格に行い、保証金、保証人等の担保をしっかりと確保しておくことが大事だと思われます。
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テナントに法律上適法に出て行ってもらうためには、賃貸借契約が有効に終了している必要があります。裏を返せば、賃貸借契約が存続している以上は出て行ってくれとは言えません。
とすると、出て行ってもらうためには、賃貸借契約を終了させる必要があるのです。
まず、テナントとの間で、賃貸借契約を両者の合意で解約しましょうとなれば（これを「合意解約」といいます。）、当然賃貸借契約はその約束の期限で終了します。
しかし、賃貸借契約を終わらせましょうと言って、「はい、そうですか」といって応じてくれるテナントはそういないでしょう。却って、立退料を請求される危険もあります。
次に、契約期間が満了時に更新を拒絶すれば、賃貸借契約が期間の満了とともに終了するのではないかと思われがちですが、基本的には契約関係は終了しません。
というのも、建物の賃貸借契約において、貸主が更新拒絶するには「正当事由」が要求され、この「正当事由」を備えるのは難しいからです。少なくとも、テナントが気に入らないという程度ではダメです。
とすると、こちらから一方的に賃貸借契約を解消するのは難しいということになります。
ただし、テナントの側で契約違反（賃料の滞納とか、目的外使用とか）をした場合に限っては、債務不履行解除をすることができます。
といっても、テナントが契約違反をしてくれることが大前提ですし、契約違反があったとしても、その契約違反行為が貸主と借主の信頼関係を破壊する程度であると評価されないと債務不履行解除は認められません。
例えば、賃料の不払いであれば、３か４か月分の滞納がなければ、信頼関係が破壊されるほどの契約違反はないということになってしまいます。
以上からすると、建物賃貸借の賃借人は法律で手堅く保護されていて、なかなか賃貸借契約関係を終わらすことは難しいと考えた方がいいと思います。
ですから、入居時にテナントの審査を厳格に行い、保証金、保証人等の担保をしっかりと確保しておくことが大事だと思われます。
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これまで、敷金というものがどういうものであるか一般的なことを書いてきましたが、具体的な場面でどうなるかこれから書いていきたいと思います。
しかし、どんな場面においても敷金というものの基本
すなわち、
であり、
ということから考えていけばいいわけです。
今回は、まず賃借人に賃料の滞納がある場合、どのように敷金から控除されるかについて書きたいと思います。
賃借人は、賃貸借契約上、貸主に対して、賃料を支払う義務があります（民法６０１条）。
ですから、賃料を支払っていなければ、未払賃料分は当然敷金から控除される対象となります。
もっとも、前にも書きましたが、
ということになっています。
なので、賃貸借契約中に賃借人が賃料を滞納した場合、賃借人は敷金があるのだからそれを充当してくれということはできません。その反面、貸主は敷金を預かっていても未払賃料の請求ができます。
賃借人の人からすれば、敷金を預けているのだからそれを充ててほしいと思う気持ちも分からないではありませんが、そのまま賃料の滞納が続いた場合、賃貸人は担保を失うことにもなりますし、一度滞納している賃借人が今後は賃料を滞納しない保証はないのですからやむを得ないでしょう。
ですから、
ということになります。
次回は、敷金返還で最も問題になる原状回復費用について書きたいと思います。
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しかし、どんな場面においても敷金というものの基本
すなわち、
「敷金」とは、賃貸借契約に付随しておこなわれる敷金契約に基づいて交付される金銭であって、賃借人が賃貸人に対し賃貸借契約上負う義務を担保するために、賃借人が賃貸人に交付する金銭
であり、
賃借人が賃貸人に賃借物件を明け渡したとき、それまでに発生していた賃貸借契約上の賃借人の賃貸人に対する債務を敷金に充当してもなお残額がある場合、その残額について敷金の返還を請求することができる。
ということから考えていけばいいわけです。
今回は、まず賃借人に賃料の滞納がある場合、どのように敷金から控除されるかについて書きたいと思います。
賃借人は、賃貸借契約上、貸主に対して、賃料を支払う義務があります（民法６０１条）。
ですから、賃料を支払っていなければ、未払賃料分は当然敷金から控除される対象となります。
もっとも、前にも書きましたが、
敷金は賃借人の債務不履行を担保することが本質なので、賃貸借契約終了前に賃借人の債務に充当することはできない
ということになっています。
なので、賃貸借契約中に賃借人が賃料を滞納した場合、賃借人は敷金があるのだからそれを充当してくれということはできません。その反面、貸主は敷金を預かっていても未払賃料の請求ができます。
賃借人の人からすれば、敷金を預けているのだからそれを充ててほしいと思う気持ちも分からないではありませんが、そのまま賃料の滞納が続いた場合、賃貸人は担保を失うことにもなりますし、一度滞納している賃借人が今後は賃料を滞納しない保証はないのですからやむを得ないでしょう。
ですから、
敷金を未払賃料に充当してもらえるのは、原則として賃貸借契約終了後であり、充当してもなお残額がある場合にはじめて敷金の返還を請求できる
ということになります。
次回は、敷金返還で最も問題になる原状回復費用について書きたいと思います。
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▼ 自力救済の禁止
不動産会社の自力救済（建物明渡）に関するニュースが朝日新聞に載っています。
大まかにいうと、�＾貉�使用の賃貸借契約にしていることと、��僅かな家賃の滞納でも建物の占有を強制的に回復してしまう（自力救済）という２点を、被害者側は問題にしているらしい。
�，砲弔い討蓮�一時使用の賃貸借契約か否かで借地借家法の適用の有無が決せられることになる。
そして、一時使用の賃貸借契約か否かは、単に契約書にその文言があるだけで一時使用契約といっていいのかどうか争いのあるところであるが、判例によれば、「賃貸借契約当事者間に、短期間にかぎり賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的理由が存することを要するものである」とされていて、実体が通常の賃貸借契約であるならば、一時使用目的を認められない可能性が大きいように思います。
�△砲弔い討蓮�賃貸借契約には信頼関係破壊理論が適用されるので、僅かな家賃滞納で契約解除は出来ないことになります。そのうえ、以下に債務不履行があったとしても、この日本においては民事裁判制度があり、自力救済は禁止されているので、自力救済を行っていた点は、事実であれば反論の余地はないでしょう。
�△療世砲弔い討蓮∋�々、業者の方から相談を受けますが、勝手に部屋の占有を回復するのは違法です。あとで、損害賠償を請求されれば反論出来ません。きっちり法的手続を踏みましょう。
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大まかにいうと、�＾貉�使用の賃貸借契約にしていることと、��僅かな家賃の滞納でも建物の占有を強制的に回復してしまう（自力救済）という２点を、被害者側は問題にしているらしい。
�，砲弔い討蓮�一時使用の賃貸借契約か否かで借地借家法の適用の有無が決せられることになる。
そして、一時使用の賃貸借契約か否かは、単に契約書にその文言があるだけで一時使用契約といっていいのかどうか争いのあるところであるが、判例によれば、「賃貸借契約当事者間に、短期間にかぎり賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的理由が存することを要するものである」とされていて、実体が通常の賃貸借契約であるならば、一時使用目的を認められない可能性が大きいように思います。
�△砲弔い討蓮�賃貸借契約には信頼関係破壊理論が適用されるので、僅かな家賃滞納で契約解除は出来ないことになります。そのうえ、以下に債務不履行があったとしても、この日本においては民事裁判制度があり、自力救済は禁止されているので、自力救済を行っていた点は、事実であれば反論の余地はないでしょう。
�△療世砲弔い討蓮∋�々、業者の方から相談を受けますが、勝手に部屋の占有を回復するのは違法です。あとで、損害賠償を請求されれば反論出来ません。きっちり法的手続を踏みましょう。
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敷金は、賃貸借契約中には返還を求めることはできません。
では、いったいどの時点から返して欲しいと言うことができるのでしょうか？
敷金とは、賃借人が賃貸借契約上負う債務を担保するために交付されている金員です。
ですから、賃貸借契約終了後の一定時点で、賃借人の残債務を精算して返還請求できるようになるということになります。
では、具体的に一定時点とはどの時点かというと、
ということになります。
賃貸借契約終了時ではなく、賃借物を明け渡したときということになっているのは、賃貸借契約終了後でも建物に住んでいれば、その分賃料相当の損害金が発生しているので、この分も担保する必要があるからです。
そして、返して欲しいといえる金額は、
なお、敷金に充当してもらうためにわざわざその旨の意思を伝える必要はありません。
賃借人の残債務に敷金が充当された後、その残額についてだけ返還請求権が発生するからです。
したがって、建物の明渡前に、賃借人は敷金の返還を請求することは出来ませんし、敷金の返還と建物の返還を同時に行うべきともいえません。
次からは、返還できる敷金の額に最も影響する賃借人の債務のないようについて書いていこうと思います。
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では、いったいどの時点から返して欲しいと言うことができるのでしょうか？
敷金とは、賃借人が賃貸借契約上負う債務を担保するために交付されている金員です。
ですから、賃貸借契約終了後の一定時点で、賃借人の残債務を精算して返還請求できるようになるということになります。
では、具体的に一定時点とはどの時点かというと、
賃貸借契約終了後、賃借物を明け渡したとき
ということになります。
賃貸借契約終了時ではなく、賃借物を明け渡したときということになっているのは、賃貸借契約終了後でも建物に住んでいれば、その分賃料相当の損害金が発生しているので、この分も担保する必要があるからです。
そして、返して欲しいといえる金額は、
ということになります。賃借人の債務に敷金を充当しても残額がある場合に、その残額について
なお、敷金に充当してもらうためにわざわざその旨の意思を伝える必要はありません。
賃借人の残債務に敷金が充当された後、その残額についてだけ返還請求権が発生するからです。
したがって、建物の明渡前に、賃借人は敷金の返還を請求することは出来ませんし、敷金の返還と建物の返還を同時に行うべきともいえません。
次からは、返還できる敷金の額に最も影響する賃借人の債務のないようについて書いていこうと思います。
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賃貸借契約中に、賃借人の方が家賃を滞納したような場合、賃借人は賃貸人に対して、その分は敷金を充ててほしいと要望することは出来るのでしょうか？
既に説明しているように、敷金は賃借人が賃貸借契約上負う債務を担保するために交付されています。
そうすると、家賃の滞納は、賃貸借契約上の賃料支払義務を怠っている場面なので、敷金を充ててもいいような気もしないではありません。
しかし、一度敷金を充ててしまえば、その後さらに賃借人が賃料を滞納したような場合、賃貸人としては担保がなくなってしまいます。
これでは、担保としても敷金の機能が全く発揮されず、賃貸人にあまりに酷です。
それゆえ、
ということになります。
もっとも、賃貸人が同意してくれれば、敷金を賃貸人の債務に充当することができますが、既に賃料を滞納している賃借人に対する担保としての敷金を手放すことはまずないでしょう。
賃貸人としては、何か問題があっても最低限回収できる金額くらいにしか考えていません。
それよりも、賃借人としては、敷金を預けているといっても、賃料を滞納している状態は賃料支払義務を怠っているという点で立派な契約違反なので、賃貸人から契約を解除されて建物の明渡を迫られないように気をつけるべきです（なお、賃料不払いによる契約解除は、１か月程度の賃料不払いで認められることは基本的にありません。このことはまた別の機会に。）。
賃貸人としては、賃借人の敷金充当の要望は断っても全然問題ありません。
変に言いくるめられて敷金を失うとすれば、後で損する羽目にもなりかねません。
約束を果たしていないのは賃借人なので当然です。
次回は、ではどの時点になれば、敷金は充当してもらえるのかについて書きたいと思います。
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既に説明しているように、敷金は賃借人が賃貸借契約上負う債務を担保するために交付されています。
そうすると、家賃の滞納は、賃貸借契約上の賃料支払義務を怠っている場面なので、敷金を充ててもいいような気もしないではありません。
しかし、一度敷金を充ててしまえば、その後さらに賃借人が賃料を滞納したような場合、賃貸人としては担保がなくなってしまいます。
これでは、担保としても敷金の機能が全く発揮されず、賃貸人にあまりに酷です。
それゆえ、
賃貸借契約の終了前は、賃貸人が同意しない限り、敷金を賃借人の債務に充当することは出来ない。
ということになります。
もっとも、賃貸人が同意してくれれば、敷金を賃貸人の債務に充当することができますが、既に賃料を滞納している賃借人に対する担保としての敷金を手放すことはまずないでしょう。
賃貸人としては、何か問題があっても最低限回収できる金額くらいにしか考えていません。
それよりも、賃借人としては、敷金を預けているといっても、賃料を滞納している状態は賃料支払義務を怠っているという点で立派な契約違反なので、賃貸人から契約を解除されて建物の明渡を迫られないように気をつけるべきです（なお、賃料不払いによる契約解除は、１か月程度の賃料不払いで認められることは基本的にありません。このことはまた別の機会に。）。
賃貸人としては、賃借人の敷金充当の要望は断っても全然問題ありません。
変に言いくるめられて敷金を失うとすれば、後で損する羽目にもなりかねません。
約束を果たしていないのは賃借人なので当然です。
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